En vanlig fråga i pandemitider är vilken effekt som virusspridningen har på fastighetsbranschen. Finns anledning till oro när hemmakontor blivit norm och storbolag slår ett slag för permanent distansarbete? Enligt Burenstam & Partners seniora portföljförvaltare väntar ingen kontorsdöd post corona.
Till följd av coronavirusets framfart tidigare i år tvingades hundratals miljoner till distansarbete. Kontorslandskap tömdes och hemmakontoret blev det nya åtta till fem, samtidigt snabbtestades digitaliseringen när fysiska möten blev digitala. För många har omställningen varit uppskattad och bolag som Twitter meddelade nyligen att många av deras anställda aldrig kommer att återvända till kontoret.
Borta bra – hemmakontor bäst?
Men det är inte bara sociala medie-jätten som ser fördelar med distansarbete. Enligt en studie från Stanford ökar det produktiviteten och i en rapport från LinkedIn är hemmakontorets flexibilitet en av de största trenderna på arbetsmarknaden. Dessutom ger distansarbete lägre klimatpåverkan och lägre kontorskostnader.
Även om det finns skäl att tro att fördelarna med hemmajobb hotar morgondagens kontorsfastigheter menar Jens Henrik Larsen, senior portföljförvaltare på Burenstam & Partners, att det finns flera anledningar till att vi inte går en kontorsdöd till mötes.
– Det kommer nog bli mer vanligt att jobba hemifrån och det kan minska behovet av kvadratmeter. Samtidigt kommer nog de senaste årens trend med mindre kontor till förmån för öppna kontorslandskap och aktivitetsbaserade kontor ta ett steg tillbaka eftersom det kan vara en smittokälla. Det kan öka kvadratmeterbehovet när vi i framtiden får en mer normal situation, säger han och fortsätter:
– Vi ska inte heller underskatta behovet av personlig kontakt och interaktion. Även om det fungerar bra med hemmakontor för vissa så gäller det inte för alla, inte heller över tid. I de större städerna till exempel bor människor ofta trängre och här kan det bli en utmaning att få arbetsro och arbeta ostört. Dessutom är människan en social varelse som blir mer kreativ i mötet med andra, det tror vi inte kommer att förändras. Sammantaget gör det att vi har en fortsatt tro på centrala kontorsfastigheter.
Unikt sammansatt fastighetsportfölj
Burenstam & Partners fastighetsportfölj förvaltar drygt 5,5 miljarder kronor. Kapitalet är placerat i fastigheter runtom i Europa, USA och Asien. Enligt Bjarne Brynning, senior portföljförvaltare på bolaget och teamchef för fastighetsteamet, är det en unik portfölj.
– Det är få förmögenhetsförvaltare i Sverige som kan erbjuda en så pass bred och global fastighetsportfölj. Våra kunder har möjlighet att investera i europeiska, amerikanska och asiatiska fastighetsfonder som vi har gjort noga due diligence-processer på, berättar han.
Burenstam & Partners fastighetsinvesteringar följer två olika strategier. Den ena klassas som ”value-added”, den andra ”Core+”.
I portföljen Core+ placeras kapitalet i fonder som investerar i centrala och färdigutvecklade fastigheter runtom i Norden. Det är en utdelningsorienterad lösningsfond med konservativ investeringsstrategi. Det innebär att investerare, genom att ta en relativt låg risk, prioriterar att bevara kapitalet framför hög avkastning. Fonden är öppen för teckning löpande och värdet kommer i större utsträckning från kassaflödet och befintliga hyresavtal.
– Vi letar efter förvaltare med rätt expertis och operationell kompetens inom fastighetsförvaltning. Det ska aldrig underskattas. Vem som helst kan köpa en fastighet, men inte alla lyckas genomföra den underliggande förvaltningen av fastigheten så att investeringen ger en god avkastning, säger Jens Henrik Larsen.
Den större delen av investeringskapitalet går dock till Value add-investeringarna. Det är en årslösning med investeringar i fastigheter som har potential att uppnå ett högre värde, till exempel genom en mer optimerad sammansättning av hyresgäster, ombyggnation, renovering eller alternativ användning.
– Vi letar efter förvaltare som är operativa specialister inom fastighetsområdet och som kan hitta fastigheter med ett mervärde. De behöver dels vara duktiga på att hyra ut ledigt utrymme, dels hitta objekt som kan skapa ett mervärde. Kanske genom en utbyggnation eller ombyggnation från ett användningsområde till ett annat och som i sin tur genererar högre hyresnivåer. De måste också ha kunskap kring lokala förhållanden, hyresgäster och fastigheter – och se nya trender tidigt för att bättre nyttja marken över tid. Det skiljer sig markant från finansiella investerare, säger Bjarne Brynning och fortsätter:
– Det är just närheten till specialister ”på golvet” som gör att vi kan leverera lösningar med möjlighet till högre riskjusterade avkastning.
”Behövs ganska djupa fickor”
Jens Henrik Larsen poängterar att det är noga utvalda internationella fonder som privatpersoner normalt inte har tillgång till.
– Fondernas minimiteckningarna brukar ligga på mellan fem och 20 miljoner euro/dollar, så det behövs ganska djupa fickor för att få tillgång till dem. Det är också mer krävande att göra en due diligence på en fastighetsförvaltare än en aktieförvaltare, säger han och fortsätter:
– Aktieförvaltare har offentliga track records genom de fonder de förvaltar, men det finns inget liknande underlag för fastighetsförvaltare. Därför är man beroende av att träffa förvaltarna och förstå varje enskild investering. Det är ofta en väldigt krävande process för en privatperson.
Oron har påverkat – men är övergående
70 procent har investerats i fastigheter inom kontors-, industri- och bostadssektorn. I handels- och hotellfastigheter har investeringarna präglats av försiktighet eftersom man tidigt såg möjligheter men även varningsflaggor med en snabbt växande e-handel.
– De senaste åren har vi investerat lite i handelsfastigheter och mer i urbana industrifastigheter, kontor och bostäder. Just bostäder har vi ungefär 20 till 30 procents exponering mot, det har varit en prisraket sedan finanskrisen. Även i framtiden tror vi på bostäder som ett starkt investeringsområde, säger Jens Henrik Larsen.
Möjligheter inom hotellsektorn
En sektor som har fått en rejäl smäll under kristiden är hotellfastigheter. En lägre beläggningsgrad i kombination med fasta hyreskostnader har varit ett orosmoln för många. Hotellsegmentet i portföljen är dock knappt fem procent av de totala fastighetsinvesteringarna efter att fastighetsteamet viktat upp portföljen mot hotell under 2015, berättar Bjarne Brynning.
– Vi viktade bland annat upp oss genom den amerikanska fastighetsfonden Blackstone. Jag tror att det kan finnas möjligheter på hotellsidan den kommande tiden. Det ska bli spännande att följa utvecklingen, säger han.
”Kan beräkna avkastningsförväntningar”
När Bjarne Brynning och Jens Henrik Larsen värderar nya fonder och de olika fondernas investeringar går de in på detaljnivå.
– När vi tittar på en ny fond kräver vi information relaterat till de underliggande transaktionerna. Det kan vara information om allt ifrån hyresintäkter till löptid för kontrakt och upplåningsränta. Det gör att vi själva kan bedöma transaktionerna och beräkna avkastningsförväntningar, säger Jens Henrik Larsen.
Årligen håller teamet cirka 250 möten med befintliga och potentiella förvaltare. Att de har lyckats skapa en unik portföljsammansättning med sitt gedigna arbete visar sig i den feedback de får från sina kunder.
– Den är oerhört positiv och vi har nu ungefär 20 förvaltare i våra olika fonder, men vi letar ständigt efter nya som kan vara relevanta att investera i, avslutar Bjarne Brynning.