Räntorna har fallit betydligt i västvärlden. Flera prognoser visar att räntorna kommer att stiga i takt med ökad ekonomisk aktivitet. Hur kommer räntehöjningar att påverka fastighetsmarknaden?
Under ett antal år har räntorna i västvärlden fallit, och det rejält mycket. Räntefallet har varit resultatet av en önskan om att stimulera till konsumtion och investeringar i perioder där det har varit stor osäkerhet kring den framtida ekonomiska aktiviteten. De låga räntorna har därmed bidragit till att göra kapitalintensiva investeringar och konsumtion, som affärsfastigheter och bostäder, dyrare. Därför är det inte konstigt att investeringsmiljön och hushållen sätter kaffet i halsen när förväntningarna på framtida korta räntor stiger markant och snabbt. Betyder detta att vi också bör förvänta oss ett brett fall av värdet på fastigheter när räntorna nu höjs? Inte nödvändigtvis. Låt oss därför dyka ner i historien lite för att titta närmare på hur fastighetsmarknaden har utvecklat sig vid olika tidpunkter med räntehöjningar som har hållit i sig i minst ett år.
Ränteökningar och ökade fastighetspriser har sammanfallit i tid
Eftersom USA är den region som vi har längst och bäst statistik för har vi valt att titta på uppgifter för just USA. Sedan september 1998 har det förekommit fem perioder där räntorna har stigit gradvis under en tolvmånadersperiod med i genomsnitt 1,1 procentenheter. Om vi däremot sneglar på avkastningen i amerikanska core-fastigheter, som bör anses vara de känsligaste för ändringar av räntenivån, kan vi se att fastighetsvärdena har ökat med 8,1 procent i genomsnitt under samma period.
Vi ser också att avkastningen för de fem olika perioderna alla är i positiv terräng. Även om uppgiftsunderlaget knappt kan sägas vara statistiskt säkerställt är det i alla fall en intressant observation att se att fastighetsmarknaden har varit positiv under samma period som räntorna har stigit. Faktum är att avkastningen har varit relativt god med tanke på att den årliga värdeökningen för core-fastigheter var 4,5 procent under hela tidsperioden från september 1998 tills idag, vilket är 3,6 procentenheter lägre än avkastningen som uppstod samtidigt som ränteuppgången som nämns ovan och visas i tabellen nedan.
Betyder detta att vi framöver ska förvänta oss hög avkastning på fastighetsinvesteringar om räntan skulle stiga en del över tid? Svaret på detta beror inte bara på priset på pengar, alltså räntan, utan i lika hög grad på orsaken till att räntan stiger. Orsaken till ändrade räntor tillskrivs gärna ändringar i ekonomins tillväxtförväntningar (realräntan), inflationsförväntningarna eller riskpremierna, eller alternativt, en kombination av dessa.
Så när räntan stiger eftersom man förväntar sig högre ekonomisk aktivitet, ökad sysselsättning och investeringsvilja, kommer fastighetsägarna att se högre efterfrågan på areal. Detta kommer att bidra till ökade hyror och därigenom ökade fastighetsvärden.
Försvagad köpkraft ger en minskad efterfrågan på areal
Det är inte lika bra när ökad inflation hos våra handelspartner smittar av sig på inhemska priser utan att inhemsk produktion blivit mer produktiv och värdefull. Så när den amerikanska räntan stiger mycket och snabbt ökar också rädslan för att vi i Norden importerar inflation från dem och att inhemsk konsumtion avtar på grund av försvagad köpkraft. Då kommer vi att kunna se avtagande efterfrågan på areal och fallande hyror och fastighetsvärden. Och då är vägen kort till den tredje orsaken, nämligen ökad risk. Ökad osäkerhet knutet till framtida ekonomisk aktivitet och framtida inflationsförväntningar är isolerat sett negativt för sysselsättningen och inhemsk konsumtion och investeringar. Då kommer fastighetsbranschen också påverkas genom lägre handelsvolym i butikerna, lägre efterfrågan på kontorsplatser och mindre frakt av varor mellan produktionsplatser, lager och slutanvändare.
I dagens situation har vi levt i en pandemiekonomi med kraftiga inskränkningar i arbets- och privatliv, men rädslan som det skapat för att den ekonomiska aktiviteten skulle avta och den framtida sysselsättningen skulle gå ner verkar snart ligga bakom oss. Vi kommer förhoppningsvis snabbt in i en vardag som normaliseras, där framtidsutsikterna är ljusare och tillväxtförväntningarna ökar. I så fall är det värt att se optimistiskt på fastighetsinvesteringar generellt sett även framöver.